Ein Praxisbeispiel aus unserer Verwaltung
Vor einiger Zeit hat uns ein Eigentümer erst nachträglich informiert, dass er seine Wohnung verkauft hat. Die Wohnung stand fast ein Jahr leer, und der Eigentumsübergang war bereits vollzogen, als wir davon erfuhren. Dies stellte in diesem Fall kein weiteres Problem dar, da laut Teilungserklärung keine Zustimmung zum Verkauf der Miteigentumsanteile bei der Verwaltung eingeholt werden musste. Für den Verkäufer war es am Ende ärgerlich. Die Auszahlung des Guthabens ging an den neuen Eigentümer, der die Zahlungen gar nicht geleistet hatte. Hätte uns der Eigentümer früher über sein Verkaufsvorhaben informiert, hätten wir ihn nämlich auf einen wichtigen Punkt hinweisen können: Die Auszahlung von Guthaben aus dem Abrechnungsjahr geht an denjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer ist – und das führt nicht immer zu einer gerechten Verteilung.
Warum das wichtig ist
Nach § 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen im Wirtschaftsplan festgelegt.
Dieser Plan wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und ist verbindlich, bis ein neuer Wirtschaftsplan gilt.
Die Verwaltung darf die festgesetzten Beträge nicht eigenmächtig verändern – auch nicht, wenn eine Wohnung leer steht oder ein Verkauf ansteht.
Ein nicht unerheblicher Anteil des Wohngeldes entfällt auf die Kosten für Heizung und Warmwasser. Diese Kosten sind im Wirtschaftsplan einkalkuliert.
Diese Vorauszahlungen müssen auch bei Leerstand weitergeleistet werden, obwohl tatsächlich kaum oder gar keine Verbrauchskosten entstehen.
So kann sich im Laufe des Jahres ein nicht unerhebliches Guthaben aufbauen.
Wenn der neue Eigentümer das Guthaben bekommt
Sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch erfolgt (§ 873 BGB), gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über.
Das bedeutet: Ein Guthaben oder eine Nachzahlung aus der späteren Jahresabrechnung steht grundsätzlich dem Eigentümer zu, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung eingetragen ist.
In unserem Fall hatte der Verkäufer fast das gesamte Jahr die Wohngeldzahlungen geleistet – inklusive der Heizkostenanteile, obwohl die Wohnung leer stand. Da der Verkauf jedoch im November abgeschlossen wurde, erhielt der neue Eigentümer im Folgejahr die Rückzahlung aus der Jahresabrechnung. Das war aus rechtlicher Sicht korrekt, aber für den Verkäufer natürlich ärgerlich.
Wie sich solche Fälle vermeiden lassen
Solche Situationen lassen sich vermeiden, wenn das Thema rechtzeitig angesprochen wird. Im notariellen Kaufvertrag kann ausdrücklich vereinbart werden, wem mögliche Guthaben oder Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung zustehen. Eine bewährte Formulierung lautet beispielsweise:
„Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben aus der nächsten Jahresabrechnung werden zwischen Verkäufer und Käufer zeitanteilig aufgeteilt.“ Diese Regelung ist rechtlich zulässig und sorgt dafür, dass die Rückzahlung demjenigen zufließt, der die Vorauszahlungen tatsächlich geleistet hat. Die Hausverwaltung selbst darf jedoch nur an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer auszahlen.
Unser Fazit
Ein geplanter Wohnungsverkauf sollte der Verwaltung möglichst frühzeitig mitgeteilt werden. Nur so können wir Eigentümer rechtzeitig auf mögliche Auswirkungen bei der Jahresabrechnung hinweisen und Empfehlungen für faire vertragliche Regelungen geben. Gerade bei längeren Leerständen, in denen Heiz- und Warmwasserkosten kaum entstehen, kann der Unterschied schnell mehrere Hundert Euro betragen.
Quellen & Rechtsgrundlagen
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Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
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§ 12 – Zustimmung des Verwalters beim Verkauf
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§ 16 Abs. 2 – Verteilung der Kosten und Lasten
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§ 27 Abs. 1 Nr. 4 – Befugnisse des Verwalters
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§ 28 Abs. 1 – Wirtschaftsplan und Vorauszahlungen
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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 873 – Eigentumsübergang